住宅ローン借入可能額

金融機関はどう判断しているか

借入可能額は物件から計算されるものではありません。年収から計算され、残りはそれに従います。順序は一方向です。

1. 税込の月収を出す。
2. 返済負担率の上限を掛けて、金融機関が許容する毎月の返済総額を出す。
3. 他の借入の返済額と、住宅の維持費を差し引く。
4. 残りが、住宅ローンに充てられる毎月の金額。
5. その金額を、現在の金利と期間で借入額に換算する。
6. 頭金を足して、購入可能な物件価格にする。

5番目の換算には、元利均等の式を元金について解いた形を使います。

借入額 = 返済額 × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r

4番目までの入力はすべて「予算」を動かします。金利と期間だけが「その予算でいくら借りられるか」を動かします。

年収がいくらを買うのか

以下の数字はすべて上の計算機によるものです。金利1.2%・35年、他の借入が月2万円、住宅の維持費が月2.5万円、返済負担率35%、頭金500万円で固定しています。

固定的な支出を賄ったあとは、ほぼ直線的に伸びます。「年収の7倍」といった目安がだいたい当たり、端で外れるのはこのためです。他の借入と維持費は予算の頭から引かれるので、年収が低いほどその割合が重くなります。

月々の返済額から、借りられる額を逆算する

「年収でいくら借りられるか」ではなく、「月々10万円までなら払える。ではいくら借りられるか」という順で考える人も多いはずです。こちらは審査の比率を通らないぶん単純で、毎月の返済額・金利・期間の3つが決まれば借入額はひとつに決まります。下の表は、35年・元利均等で、よくある返済額ごとに3つの金利で借入額を出したものです。

表を横に読む前に、その「月々」に何が含まれているかを決めてください。ローンの返済額は元本と利息だけです。マンションなら管理費と修繕積立金、戸建てでも固定資産税と火災保険が別にかかります。住居費の予算が月10万円で、そのうち2.5万円がこうした費用なら、ローンに回せるのは7.5万円で、金利1.2%で借りられる額は約3,430万円ではなく約2,570万円です。この差は、たいていの頭金より大きくなります。

上の計算機で自分の数字を確かめるときは、住宅の維持費を専用の欄に入れてください。結果には借入可能額と並んで毎月の返済額が出るので、考えていた月額と見比べられます。計算機の返済額のほうが高ければ、返済負担率を下げていくと、両者が一致する借入額が分かります。

審査で見られている比率

返済負担率は、多くの審査を左右する数字です。新しい住宅ローンに加えて、自動車ローン、カードの分割、奨学金など、契約上支払う義務のあるすべてを合計し、税込収入と比べます。

ここから分かる大事なことがあります。自動車ローンを完済すると、住宅ローンの上限はその残債よりずっと大きく上がります。毎月2万円の返済がなくなれば、月2万円の予算が空き、一般的な金利ならおよそ600〜700万円の追加借入を支えます。

金利の差はいくらの差か

年収600万円のまま、他の条件も動かさず、金利だけを変えた場合です。

低金利帯ほど、上昇の一撃が重くなります。0.5%から2.5%への2ポイントの上昇は借入可能額を27%削りますが、同じ2ポイントでも6%から8%の市場では20%弱にとどまります。変動金利を選ぶかどうかの判断は、この表の縦の距離をどこまで許容できるかという問いに置き換えられます。

他の借入が奪っているもの

既存の返済額は毎月の予算から直接引かれ、その予算が借入額に換算されます。右端の列が、その返済によって失っている借入可能額です。

毎月1円の返済が、借入可能額をおよそ343円押し下げます。残債100万円・月2万円の自動車ローンは、約686万円ぶんの購買力を奪っているということです。審査が見ているのは残債ではなく毎月の返済額なので、申込み前に完済できるのであれば、同じ現金を頭金に足すより効く場合があります。

金利シナリオを置いている理由

結果の下に並ぶ3本のバーは、同じ予算を現在の金利、+1%、+2%で見たものです。どれだけ買える物件が縮むかに驚く人がほとんどです。固定金利で借りる場合でも見ておく価値があります。借り換え時期に市場がどうなっているか、そして金利が動いたときにその物件が次の買い手にとっていくらの価値になるかを示しているからです。

この計算に入っていない費用

「住宅の毎月の維持費」は継続的な支出をカバーしますが、住宅の購入には毎月の予算ではなく頭金から出ていく一時金があります。登記費用、仲介手数料、印紙税、不動産取得税、引越し費用などです。日本では物件価格の6〜10%程度が目安になります。貯蓄を全額頭金として入力した場合、ここに表示される価格はその諸費用のぶんだけ高すぎます。

もうひとつ静かに効いてくるのが修繕費です。年間で物件価値の1%程度を見込むのが一般的で、毎月の請求書としては届きませんが、いずれ必ず届きます。

「通る額」と「妥当な額」の差

金融機関が審査しているのはローンであって、あなたの人生ではありません。彼らのモデルは、あなたが転職を考えていることも、片方の収入が止まりうることも、貯蓄を続けたいことも知りません。ここに出る最大値は天井であり、天井を目標として扱うことが、家はあるが現金がない状態への最短経路です。

実用的な使い方をひとつ。まず上限を確認したうえで、返済負担率のスライダーを25%に戻し、その金額を見てください。2つの差額が、あなたが使うか手元に残すかを選んでいる余裕そのものです。